Az adásvételi előszerződés jellemzői
Az adásvételi előszerződés (antecontract de vânzare-cumpărare) olyan egyezség, amelyben a felek kötelezettséget vállalnak egy egyezség utólagos szerződésbe foglalására, és amelynek értelmében jogosultak lesznek a szerződéskötés betartására a másik fél részéről.
Az adásvételi előszerződés (antecontract de vânzare-cumpărare) olyan egyezség, amelyben a felek kötelezettséget vállalnak egy egyezség utólagos szerződésbe foglalására, és amelynek értelmében jogosultak lesznek a szerződéskötés betartására a másik fél részéről.
Ilyen jellegű előszerződéssel a leggyakrabban ingatlanok adásvételekor találkozunk.
Az adásvételi előszerződés megkötésével az azt aláíró felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy az abban foglaltak alapján később egymással szerződést kötnek. Tehát egy ingatlan adásvételi előszerződésénél a felek megállapodnak abban, hogy mikor, milyen feltételekkel kötik meg a végleges adásvételi szerződést.
Egy ilyen jellegű szerződés megkötésekor a felek általában azt a célt követik, hogy bebiztosítsák magukat arról, hogy egy későbbi időpontban – általában az előszerződésben megszabott határidőn belül (például 1 év múlva) – a végleges közjegyzői adásvételi szerződés létrejön.
Az adásvételi előszerződés fő jellemzője az, hogy annak megkötésekor a tulajdonjog nem ruházódik át az eladóról a vásárlóra, mivel a felek csak kötelezettséget vállalnak egy utólag megkötendő adásvételi szerződés aláírására. Következésképpen, az adásvételi szerződés tárgyát képező ingó vagy ingatlan feletti tulajdonjog csak a szerződéskötésekor kerül a vevő tulajdonába.
Ettől a szabálytól függetlenül a felek megegyezhetnek abban, hogy az egyezség megkötésének pillanatától (vagy akár egy azt követő időponttól) a jövendőbeli vásárló használja az egyezség tárgyát, illetve hogy az azzal járó költségeket is fedezze.
Más országok törvényeivel ellentétben, a román törvények nem tartalmaznak olyan kitételt, hogy az előszerződést ugyanolyan formában kell megkötni, mind a végleges szerződést. Ez azt jelenti, hogy az adásvételi előszerződést gyakorlatilag bármilyen formában meg lehet kötni, még akkor is, ha ingatlan képezi annak tárgyát.
Az előszerződést általában írásos formában kötik meg a felek, de nem kötelező ezt a közjegyző előtt megtenni.
Az adásvételi előszerződés általában a következőket tartalmazza:
a) a szerződő felek neve és személyi adatai
b) az előszerződés tárgya (azok a javak, amelyek eladására, illetve megvételére kötelezik magukat a felek)
c) a szerződés tárgyának ára, esetleg az előleg értéke, valamint a kifizetés módja
d) a felek kötelességei (a szerződés megkötése, a javak addigi használata, az illetékek és adók fizetése stb.)
e) az előszerződés előírásainak be nem tartása miatti szankciók
f) a végleges szerződés megkötésének időpontja, illetve annak körülményei
g) az esetleges vitás helyzetek (perek) megoldásával kapcsolatos eljárás.
Ahogy már említettük, a szerződő felek kötelezik magukat a jövőben egy végleges adásvételi szerződés megkötésére. Legtöbb esetben, az előszerződés előírásainak végrehajtása, vagyis az adásvételi szerződés megkötése önkéntesen, zavaró körülmények nélkül történik.
De mi a megoldás akkor, ha az egyik fél eláll az előzetes egyezségtől, és nem akarja véglegesíteni az előszerződésbe foglalt adásvételi szándékot? Ilyen esetekben az új polgári törvénykönyv 1669. cikkelye szerint a másik fél polgári per útján kérheti egy olyan bírósági határozat kimondását, amely az ellenkező fél beleegyezését helyettesíti, azaz egy olyan döntés meghozatalát, amely magát a szerződést jelképezi.
Az új szabályozás szerint az ilyen jellegű perbehívási lehetőségnek 6 hónapos elévülési határideje van, az adásvételi szerződés megkötésére megszabott időponttól számítva.
Ugyanazon előírások szerint, ellenkező egyezség hiányában, az adásvételi előszerződés megkötésekor kifizetett pénzösszeg a végleges adásvételi ár előlegét képezi.
Kérdésekkel vagy hozzáfűznivalókkal forduljanak a szerzőhöz a következő e-mail címen: mhistvan@gmail.com
