Tájékoztató körút

A zsebszerződések rendezésére vonatkozó törvényről

Mint ismeretes, Románia 2021 november 8-i Hivatalos Közlönyében megjelent a 2021. évi 264. sz. törvény, amely módosítja és kiegészíti a kataszteri és ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó 1996. évi 7. sz. törvényt, valamint az 1991. évi 18. sz. földtörvény 121. cikkelyét. Ennek alapján egyszerűsített eljárásban telekelhetik a kül- és belterületeket azok, akiknek birtokába korábban ún. zsebszerződések alapján kerültek bizonyos mezőgazdasági területek, vagy azok, akik esetében nem rendezett a házhoz tartozó udvar és kert jogviszonya. A jogszabály-módosítást Császár Károly Zsolt, az RMDSZ szenátora kezdeményezte. A jóváhagyás után megjelent a törvény alkalmazási szabályzata is. Ennek alapján készült egy gyakorlati útmutató is, amely a leggyakoribb esetekből kiindulva lépésről lépésre mutatja be, hogy mi a teendő a tulajdonjog rendezéséhez. Májusban, júniusban és szeptemberben néhány községben tájékoztatták az érintetteket az eljárásról. A körúton felmerültekről a jogszabály-módosítást kezdeményezővel beszélgettünk. 

– Hosszú utat jártam be a jogalkotás útvesztőiben, míg végül sikerült eredményeket elérni egy igen fontos probléma megoldásában, amely nagyon sok embert érint. Korábban Gyulakután jegyzőként, utána pedig szenátorként fogadóórákon számtalan olyan helyzettel találkoztam, amelyre a joghézag miatt nem volt megoldás, ezért feltett szándékom volt, hogy a telekeléssel kapcsolatos sajátos helyzeteket rendezzük. A jogszabály utolsó módosítása elég hosszas folyamat volt, mivel az USR az Alkotmánybíróságon megtámadta a kezdeményezést, de a taláros testület elutasította a beadványt. Különben ez az ügy többnyire erdélyi specifikum, mivel Erdélyben az Osztrák–Magyar Monarchia idejéből léteznek telekkönyvi nyilvántartások. (Sz.m. tulajdonképpen Mária Terézia császárnő rendelte el először a tulajdonjog bejegyzését Erdélyben.) Nem volt könnyű eljutni addig, hogy a jogalkotó kollégák megértsék: a törvényt nem fentről lefelé, hanem fordítva, a gyakorlati oldalról megközelítve kell megalkotni és alkalmazni, ugyanis azt tapasztaltuk, hogy bármilyen törvénymódosítást eszközölünk, ezek a gyakorlatban nem mindig kivitelezhetők, nem lehet alkalmazni bizonyos helyzetekre. Végül megfordítottuk a megközelítést, és sokszor reggeltől estig tárgyaltunk a bukaresti és a vidéki kataszteri hivatalokban, hogy találjuk meg a legmegfelelőbb megoldásokat, amelyek működnének, és ezeket foglaltuk a jogszabály-módosító javaslatba, amelyet végül elfogadtak, és idén az alkalmazási módszertant is kidolgozták, amely jelen esetben összhangban volt a törvényhozók elképzeléseivel. Most már elhárult a törvény alkalmazásának minden jogi és eljárásbeli akadálya, ezért tartottuk fontosnak, hogy erről tájékoztassuk az érintetteket. Mivel a jövőben valós esély van arra, hogy a földalapú támogatásokat igénylőknek telekkönyvvel kell bizonyítaniuk tulajdonjogukat a használt földterületek fölött, ez negatívan hathat a mezőgazdászokra. Ezért érdemes idejében a tulajdonjog tisztázása, amelyben a fent említett jogszabály is hathatós segítséget nyújt. 

– Többször írtunk erről, de azért ismételjük el, hogy tulajdonképpen mit is lehet rendezni az említett jogszabály alapján? 

– Kétféle jogviszonyt rendez a törvény. Az egyik eljárással megkönnyíti az ún. zsebszerződéssel vásárolt területek birtoklási jogának a bejegyezését annak a nevére, aki gyakorlatilag használja, és fizeti a területtel kapcsolatos illetékeket. Köztudott, hogy főleg az 1990-es években nagyon sokan megvásároltak területeket, amelyeknek még nem volt tisztázott a tulajdonjoga, illetve, ha volt birtoklevél, akkor is kézi (és nem közjegyző előtt megkötött) adásvételi szerződésekkel cseréltek tulajdonost ezek a területek. Ezeket a vásárlók utólag bejegyezték a polgármesteri hivatalnál a mezőgazdasági lajstromba, adót fizetnek rá és művelik, de nem rendelkeznek tulajdonjogi okirattal. 

A második eljárás a házak körüli udvarnak, kertnek a tulajdonjogát rendezi. Fogadóórákon többször megkerestek azzal, hogy van olyan ház, amelyben több mint 40 éve lakik valaki, és nem volt tulajdonjogi okirat, ennek ellenére tisztességesen fizette az adót. Az esetek egy részében semmiféle tulajdonjogi bizonylat nincs a házról és a telekről. Egy másik helyzetben telekeltek 2,5 ár területet, viszont a valóságban jóval több, akár 10-15 ár a terület. Az a tapasztalat, hogy léteznek olyan települések, ahol a házak és a körülöttük levő területeknek akár 20-30%-a nincs telekelve. 

– Mi a konkrét eljárás a földterületek birtoklási jogának megszerzéséért? 

– Először is tisztázzuk, hogy az első esetben, amikor a zsebszerződéssel megkötött adásvétel alapján került valakinek a birtokába a terület, amelyet a jelenlegi tulajdonos bejegyzett a település mezőgazdasági lajstromába, és használja, adót fizet érte, az eljárás után bejegyzik a birtoklási jogot a telekkönyvbe, majd ettől számítva három év múlva, amennyiben a szóban forgó bejegyzést senki nem támadja meg, a korábbi tulajdonost kitörlik a telekkönyvből, és a birtoklási jog átalakul tulajdonjoggá. Azért döntöttünk úgy, hogy ezt a 3 éves időintervallumot alkalmazzuk, mert ez az általános elévülési időszak. A birtoklási jog bejegyzéséhez általános esetben szükség van: egy topográfiai felmérésre (amelynek költségeit a megrendelő állja), egy igazolásra a helyi polgármesteri hivataltól arról, hogy az ingatlan nem képezi közvagyon tárgyát, illetve a birtokló kifizette a földterületre az adókat és illetékeket (600/2023. számú rendelet 26-os számú melléklete), közjegyző előtt tett nyilatkozatra (a 7/1996. számú törvény 41 (8)1 cikk d) pontja értelmében), a személyazonossági igazolvány másolatára. Ha már betelekelték a területet egy korábbi tulajdonos nevére a birtoklevél alapján, akkor szükség van a telekkönyvi kivonatra is. Az iratcsomót a topográfus nyújtja be a helyi kataszteri hivatalba. A kérelem elbírálásakor első lépésként megvizsgálják, hogy minden a jogszabály szerint történt-e, ezután megjelenítik a birtokló nevét, és e dátumtól számítják a már említett három évet. A három év után a birtokló egyszerű kérvénnyel fordul a kataszteri hivatalhoz, amelyben jelzi, hogy esetében lejárt a határidő, majd ennek ellenőrzése után a hivatal a birtoklót tulajdonossá nyilvánítja. Tudni kell, hogy az általános eseteken kívül vannak a sajátos helyzetek (pl. szisztematikus kataszterezés esetében, birtoklevelek hiányában), amikor a fent említett eljárás részleteiben módosulhat, de az önkormányzatok ebben segítséget tudnak nyújtani.

– Mit kell tenni a házak tulajdonjogának megállapításáért?

– Ebben az esetben fontos az, hogy belterületekről beszélünk, és e területeken lakóháznak kell lennie. Itt vannak olyan esetek, ahol egyáltalán nem rendelkeznek telekkönyvvel, vagy létezik telekkönyv, de abban nincs feltüntetve a terület reális nagysága. Ezekben az esetekben az alábbi dokumentumokat kell összegyűjteni: egy topográfiai felmérés és dokumentáció (amelynek költségeit a megrendelő állja), egy tanúsítvány a helyi polgármesteri hivataltól, amely igazolja, hogy az ingatlan nem képezi közvagyon tárgyát, illetve a birtokló napirenden kiegyenlítette a földterület utáni adókat és illetékeket (600/2023. számú rendelet 27-es számú melléklete), egy igazolás a helyi önkormányzattól, amely igazolja, hogy az ingatlan nem képezi visszaszolgáltatás és bírósági eljárás tárgyát, nem köztulajdon; a személyazonossági igazolvány másolata. E helyzetben is a topográfus szakember nyújtja be a dokumentációt a kataszteri hivatalba. Itt is felmerülhetnek specifikus esetek, az önkormányzattól kell útmutatást kérni.

– Milyen konkrét esetek merültek fel a tájékoztató körút során? 

– Nagyon nagy volt az érdeklődés, ami azt jelenti, hogy vidéken több személyt érint a tulajdonjog rendezése. Az eljárás ismertetése után szinte több időt igényelt az egyéni esetekben az eligazítás, mint a vetített bemutató. Gyakran előforduló kérdés volt például az, hogy egy adott területnek több tulajdonosa volt, és akkor kinek a nevéről kell a jelenlegi használójára átírni. Ez esetben a birtoklási viszonyt a birtoklevélben szereplő személy és a használó között kell rendezni, „átugorva” a köztes vásárlókat. 

Egy másik kérdés arról szólt, hogy ha valaki több tulajdonostól több egymás melletti parcellát megvásárolt, telekelheti-e ezeket egyben egy területként. Ebben az esetben minden megvásárolt parcellát külön kell telekelni, a birtoklási jog tulajdonjoggá való átalakulása után lehetőség van ezeket egyesíteni. 

– Folytatódik-e a tájékoztató körút?

– Természetesen mindamellett, hogy fogadóórán szívesen látom mindazokat, akik e törvénnyel kapcsolatban szeretnének saját esetükre eligazítást, arra kértem a polgármesteri hivatalokat, hogy szervezzenek az említettekhez hasonló találkozókat. Tartottunk egy regionális találkozót ez ügyben a Nyárádmentén a polgármesteri hivatalok alkalmazottaival, következik, hogy a Küküllőmentén is leüljünk a jogszabályt alkalmazókkal, de bármilyen megkeresésre szívesen állunk rendelkezésre a bemutatóval. Bár az RMDSZ kezdeményezte a jogszabályt, ez nem csak magyar ügy, hiszen megyei és országos szinten sokakat érinthet. Azt szeretnénk, hogy tájékoztassuk az érintetteket, a helyszíneken szerezzünk tudomást a különböző esetekről, hogy minél hamarabb találjuk meg a jogi megoldást a még nem szabályozott helyzetekre.